Как составить договор аренды: условия, документы, цена

При заключении договора аренды следует учесть три важных момента: первый - если объект аренды является недвижимостью, второй - если одна из сторон - организация, и третий - если срок действия договора превышает год. В данной статье мы рассмотрим содержание договора аренды и процедуру его заключения.

Возможностей аренды широкий спектр — это сдача в аренду квартир, офисов, зданий, автомобилей, строительных инструментов и прочих материальных ценностей, которые сохраняют свое состояние после использования. Однако, когда сосед на время вечеринки берет взаймы стул, это не считается арендой.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет различные типы аренды, такие как аренда транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовая аренда, которая включает в себя лизинговую деятельность.

Часто термин "аренда" применяют к передаче квартиры для проживания с оплатой, однако использование жилья не собственниками регулируется договором найма.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Условия договора аренды включают в себя объект договора найма и стоимость аренды (глава 35 ГК РФ).

При найме помещения указываются его адрес, площадь, вид, целевое использование. Объектом договора найма жилья может быть любое изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Это квартира, жилой дом или их части (например, изолированные комнаты). Согласно Гражданскому кодексу, собственник обязан передать арендатору свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Пригодно ли помещение для проживания, определяет жилищное законодательство.

Согласно статье 607 ГК РФ, для договора аренды недвижимости существенным условием считаются данные, которые позволяют определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве договора аренды. Если таких данных нет, объект будет считаться несогласованным сторонами, а договор — недействительным. Для квартиры сведениями, которые позволяют её однозначно идентифицировать, являются полный адрес, площадь, количество комнат.

В договоре аренды чередуются обязательные условия, без которых он не будет действовать, и дополнительные пункты, которые стороны могут добавить, чтобы упростить сделку.

Один из основных элементов договора аренды – предмет сделки. Если невозможно определить, какое именно имущество арендуется, то договор будет недействительным.

Для правильного составления договора аренды необходимо четко и подробно указать, какое имущество передается во временное пользование.

• Недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер и указан адрес
• Автомобилю – идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак
• Ноутбуку – серийный номер.

Не достаточно договориться, что другой человек будет использовать вашу вещь, если непонятно, о какой именно вещи идет речь. Но есть исключение, согласно решению пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, договор с неопределенным предметом все-таки может быть действительным. Это касается ситуации, когда арендодатель немедленно передал вещь арендатору, и арендатор не отрицает этого.

Например, если одна организация сдала другой торговое помещение, а через некоторое время арендатор перестал выплачивать арендную плату, то договор все равно будет считаться действительным, даже если не указаны точные параметры площади и местоположения помещения.

В договоре аренды сторонами выступают арендодатель и арендатор. Арендатор – это лицо, которое использует имущество и выплачивает за это определенную сумму.

Арендодатель – это владелец имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН (ст 608 ГК РФ). Арендодателем также может быть лицо или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Срок действия договора аренды определяется сторонами. Они могут выбрать его сами. Но также они могут не указывать срок, что не означает заключение договора на бессрочной основе (ст 610 ГК РФ, ст 621 ГК РФ).

Например, если офис арендован до 31 декабря 2019 года, то с 1 января 2020 года в помещении не должно быть вещей арендатора. Однако стороны могут включить в договор условие, согласно которому, если за месяц или другой срок до окончания срока договора ни одна из сторон не выразила желания прекратить аренду, то договор продлевается еще на один год или другой выбранный срок.

Если срок окончания аренды не указан в договоре, то она прекращается после предупреждения о желании прекратить сделку. При этом необходимо предупредить за 3 месяца в случае аренды недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Однако стороны могут выбрать свои собственные сроки.

Для аренды земельных участков максимальный срок действия договора определен законодательством, и стороны не могут выбрать более поздний срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства составляет 5 лет.

Оплата аренды подлежит договоренности между арендатором и арендодателем. Плохо, если цена не указана в договоре, так как в случае конфликта цену будут определять по средней рыночной стоимости. Договор аренды здания, помещения или сооружения без указания арендной платы является недействительным.

Раздел договора, касающийся оплаты, должен содержать четкие указания о сроках и форме оплаты – деньгами, услугами или товаром. В случае денежной оплаты необходимо указать конкретную сумму или долю от выручки, например, водитель такси может отдавать половину заработанных денег за использование чужого автомобиля.

В договор аренды также можно включить условие, согласно которому арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи или заменить коробку передач в автомобиле.

Цена аренды может изменяться посредством дополнительного соглашения. Так часто это будет происходить, решают стороны, но цену нельзя изменять чаще одного раза в год.

Для того, чтобы правильно составить договор аренды, необходимо иметь в штате своей компании высококвалифицированного юриста. ЕВИДПО предлагает обучающие курсы по юриспруденции для тех, кто хочет лучше разбираться в правовых вопросах. Обучение проходит дистанционно в удобном формате, позволяющем совмещать его с работой или просто не выходя из дома.

Согласно законодательству, арендодатель обязан:

• предоставить арендатору свободное жилое помещение, которое пригодно для проживания;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию дома;
• предоставлять за плату необходимые коммунальные услуги;
• обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг.

В свою очередь арендатор жилого помещения обязан:

• использовать квартиру или дом только для проживания;
• поддерживать помещение в надлежащем состоянии и обеспечивать его сохранность;
• проводить текущий ремонт, если другие условия не предусмотрены в договоре;
• своевременно вносить плату за квартиру;
• самостоятельно вносить коммунальные платежи, если иное не зафиксировано в договоре.

Это базовые права и обязанности, которые прописаны в Гражданском кодексе, но в договоре можно предусмотреть любые другие. Главное — чтобы они не противоречили действующему законодательству. Например, возможность сдавать квартиру в субаренду — тут важно указать порядок согласования субаренды с собственником.